Bausparvertrag versus Annuitätendarlehen – Was lohnt sich mehr?

Es gibt in Deutschland im Jahr 2017 über 27.772 Bausparverträge. Die meisten Deutschen kennen diesen Vertrag und bei einer Umfrage kam heraus, dass jeder 3. Junge Mensch einen Bausparvertrag für eine Immobilie nutzen möchte. Grundsätzlich werden Bausparverträge nicht nur genutzt um später zu bauen, sondern besonders in der Vergangenheit auch zum Kapitalaufbau. Auch für die vermögenswirksamen Leistungen findet ein Bausparvertrag häufig Anwendung. Umso wichtiger ist die Frage, ob sich eine spätere Bauspar- Finanzierung im direkten Vergleich zu anderen Lösungen wirklich lohnt.

Bevor wir diese Frage beantworten können, müssen wir uns erstmal anschauen, wie ein Bausparvertrag funktioniert.

Es gibt 2 Phasen bei einem Bausparvertrag.
Die Ansparphase und die Zuteilungsphase.

In der Ansparphase werden monatliche Beträge in den Vertrag investiert und man erhält dafür Zinsen. Aktuell liegen die Zinsen im Schnitt bei 0,5%, was deutlich weniger ist als noch vor 5 oder 10 Jahren. Es gibt je nach Einkommenssituation noch eine Arbeitnehmersparzulage. Diese beträgt maximal 470 € im Jahr und wird am Jahresende mit der Steuererklärung beantragt. Ihr Einkommen muss allerdings im Jahr unter 17.900 € Brutto (Single) bzw. 35.800 € Brutto (verheiratete) liegen, um in den Genuss zu kommen. Insgesamt reicht dürftig. Aus diesen Gründen können Bausparverträge als reiner Vermögensaufbau eigentlich nicht mehr empfohlen werden, da die Zinsen nicht einmal die Inflationsrate ausgleichen.

Die Zuteilungsphase (Darlehensphase) wird relevant, wenn mindestens 40% der vorherig abgeschlossenen Bausparsumme im Vertrag angespart ist. Dann hat der Bausparer die Möglichkeit, für die restlichen 60% einen „zinsgünstigen“ Kredit zu erhalten. Der von Banken und Beratern immer wieder empfohlene “Vorteil” liegt darin, dass die Zinskosten nach der Zuteilung von Anfang an schon feststehen.

Aber lohnt sich eine spätere Finanzierung mit einem Bausparvertrag?

Bei unserer Musterrechnung haben wir einmal eine Finanzierung von 300.000 € angenommen und vergleichen die Auswirkungen eines Bauspardarlehen mit einem Annuitätendarlehen.

Die Bausparsumme im Vergleich beträgt ebenfalls 300.000 €.

Darlehen mit Bausparvertrag

Es erfolgt 16 Jahre und 6 Monate die Ansparung des Bausparvertrages mit 600 € mtl. Raten.
Insgesamt werden somit 116.400 € in den Bausparvertrag eingezahlt. Die Guthabenszinsen betragen über die Zeit gerade einmal 872,26 €.
Nach Abzug der Kosten (5.030€) steht nach den 16 Jahren und 6 Monaten insgesamt 112.242 € als Bausparsumme zur Verfügung.

Da die 300.000 € zum Anfang durch die Bank oder Bausparkasse für den direkten Hauskauf bereitgestellt werden,  zahlen Sie auch Zinskosten.
Diese betragen 597,50 mtl. bei einem Zinssatz 2,88% (reine Zinskosten über 16 Jahre und 6 Monate: 118.026,17 €)

Somit beträgt die monatliche Rate 1.197,50 €
(600 € Ansparrate Bausparvertrag plus 597,50 € Zinsrate für das reine Zinsdarlehen).

 Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie eine monatlich eine Rate (Annuität genannt), bestehend aus Zinsen und Tilgung (Rückzahlung). Da Sie jeden Monat immer mehr zurückzahlen und das Darlehen kleiner wird, sinken Monat für Monat die Restschuld des Darlehens und Ihre Tilgung steigt an.

Gehen wir nun einmal davon aus, dass die gleiche Rate in Höhe von 1.197,50 € mtl. in ein Annuitätendarlehen investiert wird.

Bei der Rate von 1.197,50 € mtl. kann die Tilgung 2,79 % und der Zins 2% betragen.
Über den Vergleichszeitraum wurden somit 157.674 €  getilgt und die Zinskosten über die Laufzeit betrugen lediglich 72.245 €. Nach 16 Jahren beträgt die Restschuld 142.325,53 €.

Nach 16 Jahren sind die Zins – Mehrkosten bei den Bausparzinsen also bereits 45.781 € höher. (118.026,17 € Bauspardarlehen zu 72.245 € Annuitätendarlehen).

Auf den ersten Blick also ein schlechtes Ergebnis für den Bausparer.

Aber der Bausparvertrag verspricht ja Zinssicherheit. Hier kann nun mit einem Zins von 2,59% gerechnet werden. Der Bausparvertrag wird nun ebenfalls in ein Annuitätendarlehen umgewandelt. Die monatlichen Zins- und Tilgungskosten (Annuität) betragen nun bei unserem Beispiel 1.150 € mtl. Die zu tilgende Restschuld bei dem Bausparvertrag beträgt 187.757 €.

Nach weiteren 16 Jahren ist das Bauspar- Darlehen abgezahlt.
Insgesamt betrug die Laufzeit  des Kredites 32 Jahre und die gesamten Zinskosten des Bausparvertrages über die komplette Laufzeit 156.747 €.

Aber wie schneidet das Annuitätendarlehen im Vergleich ab:

Unterstellen wir nur einmal das Szenario, dass die Kredit – Zinsen deutlich – auf 4 % pro Jahr -gestiegen sind und wir somit bei dem Annuitätendarlehen eine teurere Anschlussfinanzierung benötigen als bei dem ursprünglichen Abschluss des Vertrages.

Finanziert werden jetzt aber lediglich nur noch 142.325,33 €.

Die Tilgung beträgt 5,69 % und der Zins 4 % bei einer Vergleichs – Rate von 1.150 €.
Das Darlehen ist dann nach 13 Jahren abgezahlt. Die gesamten Zinskosten über die komplette Laufzeit (29 Jahre) betrugen insgesamt 113.745 €.

Fazit:

Im dem Verglich ist bei dem Annuitätendarlehen das Darlehen 3 Jahre früher zurückgezahlt. Trotz eines Negativ- Szenarios und eines Kredit – Zinsanstiegs von 4 % nach den 16 Jahren “Zinsbindung” und der Zinssicherheit die der Bausparvertrag verspricht, waren die Zinskosten des Bausparvertages dennoch um 43.002 € höher als bei dem klassischen Annuitätendarlehen.

Erst ab einem Zinsanstieg von 7% nach den 16 Jahren bei dem Annuitätendarlehen wären die Zinskosten bei beiden Varianten nahezu gleich. Dies ist aber aus unserer Sicht eher als unrealistisch zu betrachten. Blieben die Zinsen weiter auf so niedrigem Niveau, fällt der Unterschied noch höher aus.

Auch unter Berücksichtigung der Arbeitnehmersparzulage (470 € x 32 Jahre Laufzeit) würde der Zinsunterschied immer noch 27.962 € betragen.

Ob ein Bausparvertrag wirklich Sinn macht, muss daher sehr genau besprochen werden.

Gerade bei Finanzierungen die über den Kaufpreis hinaus gehen, werden diese sehr gern von den Banken angeboten. Hier muss jeder selbst entscheiden, wie wichtig ein Kauf zu dem Zeitpunkt ist. Wir empfehlen immer, wenigstens die Kaufnebenkosten anzusparen bevor und diese in die Finanzierung mit einzubringen.


Gern stehen wir Ihnen für Ihre Finanzierungsanfrage zur Verfügung. Treten Sie mit uns hier in Kontakt. Wir beraten via Skype auch Deutschlandweit und können auch zu den Banken Ihrer Region Kontakt aufnehmen um somit beste Angebote für Sie zu vergleichen. Hier finden Sie Informationen über unsere Finanzierungsberatung.


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