Die Altersrente unter Palmen – Vermögensaufbau mit Immobilien

Unter Palmenblättern liegen, den Sonnenschein im Gesicht und das sanfte Meeresrauschen im Ohr. Viele stellen sich so Ihren idealen Lebensabend vor. Nach vielen Jahren harter Arbeit dem tristen Wetter in Deutschland entfliehen und es sich in Thailand, Spanien oder den Kanaren gut gehen lassen.

Nach den Sätzen denken sich wahrscheinlich einige: NIEMALS. Wenn Sie das auch tun können Sie jetzt aufhören zu lesen. Falls Sie  wissen möchtest wie das geht, erstellen wir nun einen Fahrplan in den Renten- Dauerurlaub.

Zugegebenermaßen verlangt es Disziplin, Mut zur Investition und Weitblick.
Aber wie genau geht das nun? Heute schauen wir uns einmal an wie das ganze mit Immobilieninvestments funktionieren kann.  (Sollten Sie Immobilien scheuen, benötigen Sie Sparpläne um das gleiche Ziel zu erreichen. Hierzu werden wir demnächst einen Beitrag schreiben.)

Die Analyse des IST Standes

Profan aber am wichtigsten: Sie benötigen Geld im Rentenalter.
Als erstes müssen Sie sich Ihre IST Situation anschauen.
Wie viel Rente erhalten Sie zum Renteneintritt laut Rentenbescheid?
Worauf Sie achten müssen bei der Interpretation Ihres Rentenbescheides lesen Sie hier nach. Für unser Beispiel unterstellen wir einmal 800 € monatliche Rente (Nettorente) im Alter.

Die Kostenplanung im Alter – Zieldefinition

Sie müssen sich überlegen, welche Kosten Sie im Alter haben und wie Ihr finanzieller Standart aussehen muss.
Unterstellen wir einmal, dass Sie 8 Monate im Jahr im Ausland leben möchten und 4 Monate in Deutschland.

Wir nehmen einmal an, dass Sie im Ausland 2.000 € mtl. zum Leben brauchen. (in Thailand wäre das ein super auskommen, in Spanien / Kanaren sicher ein Auskommen wie in Deutschland).

Lebenshaltungskosten: 24.000 € im Jahr (2.000 € mtl. für Essen, Kleidung, Travel)
Flugkosten (6 mal Hin und zurück pro Jahr): 6.000 € pro Jahr (500 € mtl.)
Miete einer Wohnung im Ausland: 12.000 € pro Jahr (1000 € pro Monat)
Nebenkosten Wohnung in Deutschland: 3.600 € pro Jahr (300 € im Monat)
Krankenversicherung pro Jahr: 3.600 € (300 € im Monat)
Gesamtkosten: 42.000 € pro Jahr (3.500 € im Monat)

Sie müssen also im Alter dafür sorgen, dass Sie 42.000 € pro Jahr zur Verfügung haben sowie eine Wohnung in Deutschland.

9.600 € pro Jahr (800 € im Monat) bekommen Sie aus der gesetzlichen Rentenversicherung, also müssen Ihnen 32.400 € pro Jahr (2.700 € mtl.) zusätzlich zur Verfügung stehen, wenn Sie in Rente gehen.

Gemäß diesem Beispiel definieren Sie Ihr persönliches, finanzielles Ziel im Alter.

Vermögensaufbau

Bei allen Anlageklassen Immobilien handelt es sich um Sachwerte. Die Inflation wirkt sich nicht ganz so drastisch aus und Sie  haben je nach Marktentwicklung / Einkaufspreis gute Renditechancen.

 10 Jahre: 5 Wohnungen

Einfacher gesagt als getan denken Sie jetzt. Ja zugegebenermaßen sind die Preise im Moment recht hoch und es bedarf einer guten Bonität, dennoch gibt es immer wieder Chancen, noch vernünftige Immobilien zu kaufen. Es bedarf nicht unbedingt 4000 € Nettoeinkommen im Monat. Um eine Finanzierung zu erhalten benötigen Sie ein festes Einkommen und eine positive Haushaltsbilanz.

Für 5 Wohnungen a 150.000 € benötigen Sie ca. 90.000 € Eigenkapital für die Kaufnebenkosten in den nächsten 10 Jahren. Das sind 9.000 € im Jahr, bzw. 750 € im Monat. Alternativ könnte man auch statt der Nebenkosten Sicherheiten einsetzen. (Grundschulden, Depots etc..)
Die Wohnungen werden nach dem kauf vermietet und per Kredit von der Bank finanziert. Alternativ können Sie auch eine Wohnung selbst nutzen und sparen somit die Mietkosten. Gehen wir mal davon aus, dass Sie noch 30 Jahre Zeit haben bis zur Rente.
Die Berechnung sieht wie folgt aus. (Annahme 1% Preissteigerung Immobilie, 2% Zins, 2,5% Tilgung pro Jahr)

Jahr 1: Wohnung 150.000 € – Restschuld nach 30 Jahren 0 € – Vermögenswert der Immobilie: 289.788 € – Diese Immobilie wird später nicht verkauft. Hier wohnen Sie wenn Sie in den 4 Monaten Deutschland sind und diese Wohnung kann später auch noch als Vermögenswert vererben werden.

Jahr 3: Wohnung 150.000 € – Restschuld nach 28 Jahren: 11.058 € – Vermögenswert der Immobilie (nach Abzug des Darlehens): 273.020 € – Diese Wohnung wird steuerfrei verkauft im Renteneintritt.

Jahr 5: Wohnung 150.000 € – Restschuld nach 25 Jahren: 29.889 € – Vermögenswert der Immobilie (nach Abzug des Darlehens): 245.837 € – Diese Wohnung wird steuerfrei verkauft im Renteneintritt.

Jahr 7: Wohnung 150.000 € – Restschuld nach 23 Jahren: 41.834 € – Vermögenswert der Immobilie (nach Abzug des Darlehens): 228.459 € – Diese Wohnung wird steuerfrei verkauft im Renteneintritt.

Jahr 9: Wohnung 150.000 € – Restschuld nach 21 Jahren: 53.313 € – Vermögenswert der Immobilie (nach Abzug des Darlehens): 211.652 € – Diese Wohnung wird steuerfrei verkauft im Renteneintritt.

Zum Renteneintritt werden 4 Wohnungen verkauft. Eine Wohnung behalten Sie  damit Sie in der Zeit wenn Sie in Deutschland sind ein Dach über dem Kopf haben. Zusätzlich kann diese Wohnung später vererbt, verkauft oder vermietet werden.

Ihr Gesamtvermögen beläuft sich nach 30 Jahren auf 985.948 € Immobilienvermögen. Abzüglich der Wohnung die Sie in Deutschland behalten, bleiben somit 696.160 € zur freien Verwendung. Dieses Geld legen Sie später nach dem Verkauf der Wohnungen in einem Investmentdepot an. Hier erhalten Sie konservativ ca. 2 % Rendite pro Jahr. Sie können dann 20 Jahre lang eine Entnahme über 3.500 € pro Monat aus dem Depot tätigen. (die benötigten 42.000 € pro Jahr).

Wenn Sie mit 87 dann das Vermögen verlebt haben und es Ihnen noch nicht langweilig am Strand geworden ist, könnten Sie noch Ihre bestehende Wohnung in Deutschland verkaufen und nochmal 8-10 Jahre aus dem Erlös 3.500€ Entnahmen generieren.

Zusätzlich und je nach Budget, können Sie noch einen Sparplan nutzen oder weitere Wohnungen kaufen. Bei 200 € im Monat würden so nach 30 Jahren (bei 4% Zins pro Jahr) nochmal 137.520 € zur Verfügung stehen.

Aber ich habe kein Eigenkapital, kann nichts sparen und  verdiene zu wenig aus Sicht der Bank?

In dem Fall gibt es verschiedene Möglichkeiten, das Ziel dennoch zu erreichen. Einige Beispiele wären:

  • Verbesserung der Bonität und Kontrolle der Ausgaben
  • Einkommenserhöhung durch Weiterqualifikation im Job
  • ggf. Wechsel des Jobs wenn es möglich / nötig ist.
  • Nebenjob bzw. nebenberufliche Selbständigkeit
  • Holen Sie sich einen Investor mit ins Boot, der die Bonität oder das Eigenkapital hat (das können Eltern, Freunde, Unternehmer, Immobilienbesitzer sein)

 

Anhand dieses Beispiels sehen Sie, dass es nur auf eine gute Planung ankommt und das Ziel erreichbar ist.

Sich darüber frühzeitig Gedanken zu machen lohnt sich in jedem Fall.

Wir planen auch deinen Ruhestand unter Palmen gemeinsam mit Ihnen und helfen bei der schrittweisen Umsetzung Ihres Plans!

*Bitte beachten Sie, das es sich in dem Fallbeispiel zum Nachdenken anregen soll und es sich um eine Modellrechnung handelt. Wir übernehmen keine Gewähr für zukünftige Marktpreisentwicklungen und Zinsentwicklungen. Bei Krediten bestehen Zinsänderungsrisiken. Bitte lassen Sie sich für Ihren individuellen Plan ausführlich beraten. 

Gern stehen wir Ihnen für Ihre Anfrage zur Verfügung. Treten Sie mit uns hier in Kontakt. Wir bieten Ihnen auch eine Onlineberatung via Skype an, und können somit  Deutschlandweit beraten. Außerdem können wir zu den Versicherungen in Ihrer Region Kontakt aufnehmen um somit beste Angebote für Sie zu vergleichen. Hier finden Sie Informationen über unsere Beratung.


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