Warum sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen

Über 70% des Vermögens der Deutschen steckt in Immobilien. Nicht ohne Grund ist die Investition in Betongold für viele Menschen die Beste Form der Vermögensanlage.

Neben den Vorteilen des selbstgenutzen Wohneigentums, spricht vieles für eine Investition in vermietete Objekte.

Warum das so ist, wollen wir heute  an einem kurzen Rechenbeispiel beleuchten.

Unser  Sparer Karl Klever hat 10.000 € zur Verfügung. Er braucht das Geld nicht und möchte dieses 10 Jahre anlegen. Er geht zur Bank und bekommt verschiedene Angebote.

Mit einem Sparbuch würde er bei 0,5% Zinsen  nach 10 Jahren 10.511 € also 511 € Vermögenszuwachs haben. Ein risikoorientierter, internationaler Aktienfonds würde Ihm bei optimistischer Rendite und positiven Finanzmarkt- Entwicklungen ca. 4% pro Jahr und 14.820 € bringen. Sein Vermögenszuwachs läge somit bei 4.820 €.

Gehen wir nun davon aus, dass Karl Klever statt den banktypischen Finanzanlagen eine vermietete Wohnung für 100.000 € kauft. Die Wohnung hat 55 Quadratmeter und eine gute Lage in Bergisch Gladbach. Die 10.000 € verwendet er als Eigenkapital und die restlichen 100.000 € werden nach einer unabhängigen Bankenvergleich bei der Faktor Wir 🙂 bei einer Bank mit guten Konditionen finanziert. Die Wohnung vermietet er für 8 € pro Quadratmeter und er erhält 440 € Kaltmiete im Monat. Seine Rate  zur Darlehenstilgung beträgt 317 € pro Monat ( 1,8% Zins, 2% Tilgung).  Er hätte theoretisch noch Geld übrig. Nach Nebenkosten, wie Instandhaltungsrücklagen für Reparaturen, Mietnomaden-Versicherung, Hausverwaltung und Steuer bleiben Ihm noch 3 Euro Überschuss im Monat. Die Hausverwaltung kümmert sich um die Belange des Mieters, so dass Karl Klever damit nichts zu tun hat.

Nach 10 Jahren beträgt die Restschuld des Darlehens noch 78.300 €. Karl Klever hat in  einer guten Lage gekauft. Hier sind die Immobilienwerte die letzten Jahre leicht gestiegen, so dass er die Wohnung nun für 110.000 € verkaufen könnte. Da er die Wohnung vermietete, wäre dieser Verkauf nach 10 Jahren  auch steuerfrei.  Das Darlehen bei der Bank von 78.300 €, wird durch den Verkaufserlös abgelöst und er hat somit 31.700 € steuerfreien Vermögenszuwachs.

Dies entspricht einer Eigenkapitalrendite von 12,2% pro Jahr. Die Miete würde dabei  10 Jahre nicht angepasst. Hier hätte er ebenfalls noch Möglichkeiten gehabt, seinen Gewinn zu steigern.

Was in der Theorie so einfach klingt funktioniert auch in der Praxis. Wichtig ist, dass Sie auf folgende Punkte achten:

Der Einkaufspreis

Sie dürfen die Wohnung nicht so teuer einkaufen. Freilich sind wir im Moment in einem Markt, wo die Preise stark angestiegen sind. Dennoch lassen sich hin und wieder auch Objekte finden, die fair bewertet sind. Ein erster, grober Indiz zur Ermittlung für die Verhältnismäßigkeit, ist der Kaufpreisfaktor. Dieser sollte in sehr guten Lagen nicht über 20 und in mittleren Lagen nicht über 18 liegen. Wie man den Kaufpreisfaktor berechnet, lesen Sie hier.

Aufteilung der Wohnung

Die Wohnung sollte sich jederzeit gut vermieten lassen. Dies ist meist bei einfach geschnittenen, praktischen Aufteilungen der Fall. Extravaganz ist meist teuer und schwerer zu vermieten. Quadratisch, praktisch gut und mit Balkon ist hier meist die Devise.

Lage 

Die Infrastruktur sollte stimmen. Achten Sie darauf das öffentliche Verkehrsmittel und Geschäfte des täglichen Bedarfs gut zu erreichen sind. Auch eine Autobahnanbindung oder eine Anbindung an die Stadtbahn bringt Punkte. Informieren Sie sich über A und B Lagen. Auch in guten B Lagen kann sich eine Investition lohnen.

Gemeinschaftseigentum und Hausgeld

Das Gemeinschaftseigentum sollte gepflegt sein. Eine gute Eigentümergemeinschaft  erkennen Sie an schnell an den Versammlungsprotokollen. Diese sollten vor einem Kauf unbedingt studiert werden. Hier können Sie geplante Instanthaltungsinvestitionen erkennen, welche in Zukunft anstehen oder in der Vergangenheit durchgeführt wurden. Auch der Umgang mit Problemen oder Anträgen von Miteigentümern ist so sehr gut nachvollziehbar.

Risiken

Immobilien bergen auch Risiken. Die größte Angst verbreitet sicher der Mieter dein seine Miete nicht zahlen will. Sicher kommt so etwas ab und zu vor. Dennoch ist das die Ausnahme. Millionen Wohnungen sind in Deutschland vermietet und die Mieter zahlen pünktlich. Vielleicht auch Sie selbst. Grundsätzlich gibt es Mietnomadenversicherungen, die Ihnen Kosten für den Mietausfall  bis zu 12 Monate erstatten. Die Kosten liegen bei ca. 20-25 Euro und bieten wir ebenfalls in unserem Produkt- Portfolio für Investoren an.

Auch ungeplante Instandhaltungsreparaturen können dazu führen, dass Sie unplanmäßige Investitionen tätigen müssen. Dafür sollten Rücklagen gebildet werden, so dass Reparaturen daraus bezahlt werden können.

Fazit: Grundsätzlich bleibt zu sagen, dass eine Immobilie eine äußerst interessante Art ist, sein Geld zu investieren. Wichtig ist allerdings, dass Sie diese im Vorfeld genau prüfen und auch die Finanzierung darauf anpassen. Sollten Sie in Zukunft mehr als eine Immobilie erwerben wollen, ist eine gute Finanzierungsplanung besonders wichtig. Zu geringe Tilgungen führen dazu, dass die Banken ab einem gewissen Punkt kein Interesse mehr an der Finanzierung weiterer Objekte haben.

Gern stehen wir Ihnen für Ihre Finanzierungsanfrage zur Verfügung. Treten Sie mit uns hier in Kontakt. Wir bieten Ihnen auch eine Onlineberatung via Skype an, und können somit  Deutschlandweit beraten. Außerdem können wir zu den Banken in Ihrer Region Kontakt aufnehmen um somit beste Angebote für Sie zu vergleichen. Hier finden Sie Informationen über unsere Beratung.


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