Lohnt sich Wohnriester?

 

Die Riester Rente wird seit Jahren befürwortet, abgelehnt, kritisiert und verurteilt. Zugegebenermaßen gibt es Verträge, die sehr schlecht sind und die völlig zu Recht in der Kritik stehen. Hohe Verwaltungskosten, schlechte Fondsanlagen oder sinkende Überschüsse führen bei späterer Verrentung des Kapitals zu geringen Rentenwerten. Auch eine Anrechnung auf die Grundversorgung ist nicht durchdacht und hier dürfen wir hoffen, dass der Gesetzgeber in Zukunft positive, gesetzliche Änderungen in der Anrechnung vornimmt.

Dennoch lohnt sich der Blick in das Modell Riester Rente auch für den Immobilienkauf.

Die Riester Rente bietet die Möglichkeit, 100% des zur Verfügung stehenden Kapitals vor Rentenbeginn im Rahmen einer selbstgenutzten Immobilie zu verwenden.

Da viele Kunden das Ziel einer eigenen Immobilie verfolgen, lohnt sich der Blick auf die Förderung.

Dafür kreieren wir einen konkreten Kundenfall:

Daniel Kellner, angestellter Marketingleiter (30 Jahre alt, 45.000 € Brutto- Jahreseinkommen, mtl. Netto 2.242 € Netto) und Stefanie Kellner (32 Jahre alt, Reiseverkehrskauffrau, 36.000 € Brutto, 1.883 € mtl. netto), möchten ein Haus kaufen. Sie haben knapp 30.000 € angespart. Dieses Geld möchten Sie als Eigenkapital für Ihr Haus verwenden. Es sollen 300.000 € Darlehenssumme finanziert werden.

(Ein Tipp: Bevor Sie eine Immobilie erwerben empfehlen wir, erst einmal einen Immobilienkauf zu simulieren. Wie man intelligent Eigenkapital aufbaut, lesen Sie hier).

Familie Kellner entscheidet sich für eine annuitätische Finanzierung bei 1,5 % Zins und 2 % Tilgung. Ihre monatlichen Raten betragen 875 € mtl. Die offene Darlehensschuld beträgt nach 15 Jahren Zinsbindung noch 199.141 €.

Eine weitere Anschlussfinanzierung von 15 Jahren würde bei einer monatlichen Rate von 875 € dazu führen, dass eine Restsumme von 113.539 € zum 60. Lebensjahr von Herr Kellner offen bleibt.

Familie Kellner möchte aber in 30 Jahren Ihr Haus abgezahlt haben und fragt uns, wie Sie parallel noch Kapital aufbauen kann. Sie haben dafür noch 150 € mtl. zur Verfügung.

Welche Varianten stehen zur Verfügung?

Variante 1 Sondertilgung

Diese Variante ist bei den meisten Immobilienkäufern sehr beliebt um schnell „schuldenfrei“ zu werden. Bei 2.400 € Sondertilgung pro Jahr, beträgt die offene Darlehensschuld nach 30 Jahren noch 5.963 €.

Variante 2 alternative Geldanlage -Fondssparplan:

Eine weitere Alternative ist, das Geld in ein gutes Misch-, oder Aktienfonds-Portfolio anzulegen. Familie Kellner erreicht damit, nach Kosten, eine Rendite von 2,5 % pro Jahr. Nach 30 Jahren stehen Ihm bei einer monatlichen Sparrate von 200 € mtl. dann zusätzliche 108.776 € nach Steuern zur Verfügung.

Dieses Kapital könnte nun am Ende der Zinsbindung an die Bank gezahlt werden.

Die Darlehensrestschuld der Immobilie würde dann nur noch 4.763 € betragen.

Variante 3: Riester Rente

Das Anlagemodell sollte in jedem Fall ein kostengünstiges Produkt sein. Hier bieten sich zum Beispiel Fondssparpläne sehr gut an. Wir ziehen für dieses Beispiel den DWS Riester Fondssparplan heran.

Unsere Familie Kellner nutzt einen Vertrag mit 162,17 € was dem förderfähigen Maximalbeitrag entspricht. Herr Kellner schließt den Vertrag ab.

Über 30 Jahre hat er insgesamt 38.920 € eigezahlt (162,17 € mtl. x 12 x 30 Jahre).

Die Zulagen, die er erhält, betragen 154 € pro Jahr. Diese erhält er von der zentralen Zulagenstelle und beträgt insgesamt 4.620 € über 30 Jahre.

Da der Beitrag der Riester Rente steuerlich absetzbar ist, bekommt er jedes Jahr über seinen Lohnsteuerjahresausgleich 657 € Steuerrückerstattung.

Da die maximale Förderung bei 162,17 € mtl. liegt, investiert Herr Kellner den restlichen  Betrag von 37,83 € im Monat einfach in einen Fondssparplan. Er kommt so ebenfalls auf 200 € mtl. Sparrate und legt das Geld bei einem fiktiven Zinssatz von 3 % Zins pro Jahr und über 30 Jahre Laufzeit an. Die Steuerrückerstattung von 657 € pro Jahr investiert er als jährliche Sonderzahlung ebenfalls in den Fondssparplan.

Neben den 99.980 € aus dem Riester Vertrag erhält er nun nochmals 52.482,71 € aus dem Fondssparplan (nach Steuern). Insgesamt stehen somit der Familie Kellner aus dem Riester Vertrag und aus dem Fondssparplan 152.462,71 € zur Verfügung.

Damit ist das Darlehen komplett abgezahlt.

Übrig bleiben noch 38.923,71 €. Diese Differenz lässt Herr Kellner im Depot, da er dieses Geld nicht braucht. Er zahlt nicht weiter in den Vertrag ein. Sein Haus ist nun abgezahlt und er kann das Depot später verwenden, um das entnommene Riester Kapital zu versteuern. Bis zum 67. Lebensjahr verzinst sich das Kapital mit 3% Zins pro Jahr weiter auf 47.840 €.

Die spätere Versteuerung der Riester Rente

Das entnommene Geld aus dem Riester Vertrag wird nun durch die Gesellschaft auf dem „Wohnförderkonto“ mit 2 % fiktiv hochgerechnet. Zu Rentenbeginn wird nach aktueller Rechtsprechung nun das Kapital als „fiktive Rente„ hinzugerechnet, welche versteuert werden muss. In dem Fall werden die 99.980 € aus dem Riester Vertrag mit 2 % bis zum Renteneintritt hochgerechnet. Dies ergibt einen Betrag von 110.386 €, welcher für die Besteuerung zu Grunde gelegt wird. Die Berechnung erfolgt bis zum 85. Lebensjahr. Die Alters-Rente wird demnach um ca. 6.132 € pro Jahr erhöht. Wenn wir davon ausgehen, dass Herr Kellner 2.000 € mtl. Altersrente versteuern müsste, würde er durch eine Erhöhung ca. 130 € mehr Steuern pro Monat zahlen müssen. Diese 130 € mtl. kann er nun die nächsten 18 Jahre aus seinem Depot entnehmen.

Ihm verbleiben somit zum Ende der Besteuerung und zum 85. Lebensjahr noch 30.099 €.

Es gibt zu Dem noch die Möglichkeit der einmaligen Besteuerung. In dem Fall erhält er einen Rabatt von 30 %- 77.269,30 € müssten als Einkünfte zusätzlich versteuert werden. Bei einem Steuersatz von 45 % in dem Jahr entspricht das 34.771 €.

Ihm verbleiben somit noch 13.069 € Restkapital zum 67. Lebensjahr bei einmaliger Versteuerung.

Neben der gewöhnlich bekannten Möglichkeit, Riester als private Altersvorsorge zu nutzen, kann sich ein Riester Vertrag für Wohnzwecke durchaus lohnen. Wichtig ist an dieser Stelle, den Riester Vertrag nicht vor 20 Jahren Laufzeit dafür zu nutzen. Hier bietet sich eine Verwendung als „endfällige Tilgung“ an. Je länger die Laufzeit, umso höher ist ihre Förderung. Auch eine gute Kostenstruktur ist wichtig, da zu hohe Verwaltungskosten zu geringeren Erträgen führen. Am sinnvollsten ist eine Kapitalverwendung aus dem Riester Vertrag nach 30 Jahren, wie in dem Beispiel. Da sich die steuerliche und persönliche Situation individuell gestaltet, sollten Sie sich dazu professionell beraten lassen.

Noch ein Hinweis:

Diese Betrachtung basiert auf der Annahme, dass eine Wertentwicklung der Fonds von 3 Prozent pro Jahr erfolgt. Sollten die Kapitalmärkte höhere Erträge abwerfen (was durchaus möglich ist), dann wirkt sich die Berechnung weiter zum Positiven für die Variante 1 und 2. aus. Hier kann die Entwicklung des ältesten Deutschen Fonds der letzten 60 Jahre eingesehen werden.

Die Berechnungen wurden mit einem Zinsrechner durchgeführt und mit einem aktuellen Riester Angebot Stand 01/2017. Die Werte wurden gerundet und sind sorgfältig recherchiert. In den Berechnungen wurden sämtliche Kosten der Riester Rente  ( Abschluss- und Verwaltungskosten) und die Verwaltungskosten der Fonds berücksichtigt. (Nettorendite) Die Berechnung basiert auf einem fiktiven Kunden-Beispiel. Für konkrete, steuerliche Fragen sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Gern stehen wir Ihnen für Ihre Finanzierungsanfrage zur Verfügung. Treten Sie mit uns hier in Kontakt. Wir bieten Ihnen auch eine Onlineberatung via Skype an, und können somit  Deutschlandweit beraten. Außerdem können wir zu den Banken in Ihrer Region Kontakt aufnehmen um somit beste Angebote für Sie zu vergleichen. Hier finden Sie Informationen über unsere Beratung.


 

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Angesichts der Vorteile bei der Selbstnutzung lohnt sich die Eigenheimrente.

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